+8
+10
milos21 •
19. 2. 2024 o 20:07
🥶
+8
+10
+8
+10
Nechcel som zakladať minoritnú tému o hypotékach. Budúci rok mi končí druhá 5-ročnica aktuálne s úrokom 0,99%, čiže budem v polovici plánovaného splácania. Ide o to, že nerozumiem ako sa prepočítavajú nové splátky s novým úrokom (asi bude obligatórnych 4-5%) keďže istina sa postupne viac spláca ku konci hypotéky. Akože s novým úrokom sa znovu preúrokuje zostávajúca istina a znovu sa v úvode začnú splácať úroky, keď už som dosť úrokov v prvých 10 rokoch splatil a ostane mi iba 30% z istiny? Chápem princípu počítania úrokov, špecifík, jeho splácania počas doby novoposkytnutej hypotéky, len mi hlava neberie ako je to pri prehodnocovaní úrokov po rokoch splácania...
1) Ale ide mi o to, keďže úrok hypotéky budem mať asi tých 4-5%, uvažujem správne, keď tento rok dávam mesačne plných 1,5% zo zostávajúcej istiny do mimoriadnych splátok istiny a zvyšok istiny čo ostane nechám dobehnúť podľa pravidiel banky ďalších 10 rokov? Alebo sa spoliehať na to, že ďalších 5 rokov bude inflácia vyššia ako fixovaný úrok a mať hypotéku bude rovnako výhodné ako teraz (teda úročenie hypo pod infláciou).
2) Aj teraz nemám problém splatiť celú zostávajúcu istinu (vivat lacné byty na Orave pred 10 rokmi), ale to s poplatkami a pokutami od banky asi bude dosť nevýhodné aj keď to budem robiť na konci aktuálnej fixácie - skúsenosť nemám, ale tak predpokladám...
3) Alebo skrátiť dobu splácania z 20 rokov na 15 a tých posledných 5 rokov znovu zafixovať? Ale ak by som uvažoval že úročenie hypo bude stále nižšie ako inflácia, tak ani by asi nedávalo zmysel, či?
4) Radu - nesplácaj mimoriadne, ale investuj - poznám, investujem viac než dosť, tak uvažujem či by sa neoplatilo niečo riešiť s hypo, nemám existenčný problém, násobne vysoké úroky hypo mi nezruinujú rozpočet, tak nechcem bagatelizovať problémy bežných ľudí, rodín s deťmi s drahým bývaním v drahej lokalite. Teda možno im by sa viac hodili nejaké rady aj v tejto téme, ak by mal niekto niečo k veci
PS: ak moderátor nesúhlasí s novou témou, nech ju kľudne presunie napr. do "Investovanie - aby peniaze zarábali" kde som ju mal pôvodne rozpísanú.
Zobraziť celý text
1) Ale ide mi o to, keďže úrok hypotéky budem mať asi tých 4-5%, uvažujem správne, keď tento rok dávam mesačne plných 1,5% zo zostávajúcej istiny do mimoriadnych splátok istiny a zvyšok istiny čo ostane nechám dobehnúť podľa pravidiel banky ďalších 10 rokov? Alebo sa spoliehať na to, že ďalších 5 rokov bude inflácia vyššia ako fixovaný úrok a mať hypotéku bude rovnako výhodné ako teraz (teda úročenie hypo pod infláciou).
2) Aj teraz nemám problém splatiť celú zostávajúcu istinu (vivat lacné byty na Orave pred 10 rokmi), ale to s poplatkami a pokutami od banky asi bude dosť nevýhodné aj keď to budem robiť na konci aktuálnej fixácie - skúsenosť nemám, ale tak predpokladám...
3) Alebo skrátiť dobu splácania z 20 rokov na 15 a tých posledných 5 rokov znovu zafixovať? Ale ak by som uvažoval že úročenie hypo bude stále nižšie ako inflácia, tak ani by asi nedávalo zmysel, či?
4) Radu - nesplácaj mimoriadne, ale investuj - poznám, investujem viac než dosť, tak uvažujem či by sa neoplatilo niečo riešiť s hypo, nemám existenčný problém, násobne vysoké úroky hypo mi nezruinujú rozpočet, tak nechcem bagatelizovať problémy bežných ľudí, rodín s deťmi s drahým bývaním v drahej lokalite. Teda možno im by sa viac hodili nejaké rady aj v tejto téme, ak by mal niekto niečo k veci
PS: ak moderátor nesúhlasí s novou témou, nech ju kľudne presunie napr. do "Investovanie - aby peniaze zarábali" kde som ju mal pôvodne rozpísanú.
Diskusia (30)
Podobné témy
posledný komentár: 30. 11. 2025 o 9:08
arrow_outward
* Na konci fixacie by si mal mat moznost splatit cely dlh bez pokut/vyraznych extra poplatkov. Tak funguje aj refinancovanie na konci fixacie. I.e., ak chces/vies splatit naraz, tak az so skoncenim fixacie
*Hypo sa vzdy pocita principialne ako istina*urok/12+istina/(pocet mesiacov do splatenia dlhu). I.e., ked ti skonci aktualna 0.99% fixacia (blahozelam), tak si mozes ist vybavit novu hypo s aktualnou ponukou (alebo splatit zvysok istiny) --> zoberu zostavajucu istinu, ty povies na kolko rokov (typicky by to bolo povodna dlzka hypo minus kolko rokov si uz splacal) a do kalkulacky len hodia novy urok
Funkciu v exceli/openoffice na pocitanie tohoto som sem daval aj nedavno, z mobilu sa mi to teraz nece moc hladat, ale nieco na tento sposob to je https://support.microsoft.com/en-us/office/pmt-function-0214da64-9a63-4996-bc20-214433fa6441
To co je "vyhodnejsie" (fixacia noveho uroku na x rokov, vs splatenie naraz, vs ficat bez fixacie....) ti uz neporadim, nakolko okrem aktualnych sadzieb (ktore ani neviem ake su, akorat sa mi zda ze klesaju uz, resp minimalne uz nestupaju?) zalezi aj/hlavne na "subjektivnych" faktoroch vnimania/podstupovania rizika. A okrem ineho, na to ani nemam licenciu
stanos4 ďakujem, pomohlo. Viem, píšem ako mongol
Zatiaľ som sa nedokopal k životnej poistke, ale to je iná téma...
"Takže mi to vychádza, ak si budúci rok vybavím dobrý úrok, tak ideál bude kľudne čo najmenšiu istinu zafixovať len na 5 rokov a splácať hypo celkovo 15 rokov a mať to už z krku":
* zalezi od definicie dobreho uroku, ale ak najdes tak dobry, ze bude nizsi ako typicky vynos ktory vies mat investovanim svojich kesov, tak NIE --> vtedy je "najlepsie" mat co najvyssiu istinu (i.e. nerobit ziadne extra splatky) a volne kese pouzit na investovanie. Pravdaze, vzhladom na rizika, etc... - coz pises aj ty sam v dalsej vete - ja len ze "co najmensia istina" s "co najrychlejsie splatenie" nejde ruka v ruke s tymi dalsimi vetami co pises. Ak ta hapem spravne.
Zivotna poistka - niesi ty nahodou bezdetny a single? Akoze hapem ze toto sa moze zmenit, ale zivotna poistka je zvycajne na to, aby sa pozostali po tebe "nemuseli obavat o strechu nad hlavou". A aj pri tejto poistke si je fajn uvedomit/zhodnotit par veci - vyplati sa mi to? Jasne, to co ti poistka vyplati v pripade problemu bude/malo by byt viac ako co by si bol schopny nasporit/zhodnotit za danu dobu, lenze ak nemas rodinu.... A ak mas uz tolko uspor ze aj ak si rodinu zalozis tak nebudu hladovat tak ci tak....
Príklad: Hypotéka 100 tis, 20 rokov, 1% úrok.
Splátka 459.89 €
Prvá mesačná splátka pozostáva zo splátky úroku 100 000. x 1%/12=83.33 a splátky istiny 459.89 - 83.33 = 376.56€
Druhá mesačná splátka pozostáva zo splátky úroku 99 623.44 x 1%/12=83.02 a splátky istiny 459.89 - 83.02= 376.87 €
...
Klesá zostatok istiny, tým klesá splátka úrokov a rastie splátka istiny.
Zo zaciatku je vacsina mesacnej splatky tvorena urokmi a minimum ide na istinu a postupne sa ten pomer zmensuje az sa v urcitom case obrati.
Preto je vraj niekedy lepsie ostat v rovnakej banke aj s vyssim urokom ak uz mas za sebou viac rokov splacania nakolko pri refinance zacinas odznova. A este to ma kazda banka uplne individualne. VUB to mala najviac na faka, prima ovela lepsie. Aktualne mame kratko Unicredit tak neviem povedat, nevidel som splatkovy kalendar a pomery splatky.
Ad životná poistka: ak ťa rozumiem správne, tak ju stále nemám lebo mi neprišla výhodná pre tie isté dôvody čo spomínaš, len vzadu v hlave stále bol čertík, či sa na to znovu nepozrieť
Joe70 takže pri refixovaní sa ti plný úrok počíta z istiny, z ktorej si už pôvodný úrok na začiatku hypotéky platil vo vyššom pomere k splatenej istine? No to je horšie ako som si myslel. Jaže sa to nejako ešte alikvotne prepočítava a upravuje k už zaplateným úrokom...
Dik, aspoň mne ste pomohli, asi sa vykašlem na pravidelné mimoriadne splátky s jediným cieľom skresať istinu, zatiaľ som za niečo cez 2 roky nepravidelných mimoriadnych splátok dal 5000€ (čo je u mňa tak maximum čo som pôvodne k celej hypo chcel dať napriek všetkým výhodám "lacných peniazi"), ale to nebola priorita, keďže násobne viac šlo na sporiace a investičné účty.
opakujem - myslim ze aj coilen nejaky random "terminak" aj na kratku dobu (<1r) nembudes mat problem zohnat s viac ako 1% urokom (som v zahranici, ale na mojom "neterminovanom" sporiacom ucte mam 1.5%). V principe sa ti teda vobec aleze vobec neoplati robit ziadne predcasne splatky s tvojim 1% urokom. Ked nic ine, najdi nejaky terminak, vidim ze aj csob ma >1%, daj to tam do +- doby ukoncenia fixacie, a zaplat vsetko ked ti skonci fixacia.
Alebo teda aj nie
no, alebo teda aj mozes
ale z financneho hladiska, kedze mas 1% urok na hypo, a tie peniaze vies "zurocit" velmi lahko s aspon 1.5%, tak si v minuse aspon toho 0.5%, a "uplne zbytocne", z financneho/splacania hypo pohladu. A uz by som hapal ze ked to teda riesis tuna, tak v tom minuse nechces byt. A taktiez je zjavne ze mas nejaku rozumnu financnu disciplinu, takze nejak sa o extra € na ucte nebojis ze ich prepijes...
chapem ze je to "zly pocit" mat pozicane peniaze, ale neboj, banka na tebe netratila. Akorat teraz na tebe nebude zarabat tolko co by mohla - a ked jej predcasne splatis uver, tak ona velmi rada zarobi tych extra 0.5+% co jej prenechas. Pozeraj na to ako na redistribuciu bohatstva - ako "chudobny" clovek si si pozical (aj) od bohatych, na svoje byvanie v case nizkych urokov. Inflacia teraz zariadi, ze cast splatok sa ti vrati/moze vratit, a teda bohati budu menej bohati
Joe70 takže pri refixovaní sa ti plný úrok počíta z istiny, z ktorej si už pôvodný úrok na začiatku hypotéky platil vo vyššom pomere k splatenej istine? No to je horšie ako som si myslel. Jaže sa to nejako ešte alikvotne prepočítava a upravuje k už zaplateným úrokom....
Za mňa platí, že ak si neplánuješ požičať v najbližšom čase na niečo, auto iné bývanie, cesta okolo sveta, máš dosť veľký vankúš(peňazí) a tie peniaze čo máš nevieš investovať lepšie ako 5% p.a., tak vyplatiť záväzky, ale ozaj máš kopu poradcov čo ti to zadarmo zmenezuju a všetko ti profi vysvetlia
Zo zaciatku je vacsina mesacnej splatky tvorena urokmi a minimum ide na istinu a postupne sa ten pomer zmensuje az sa v urcitom case obrati.
Preto je vraj niekedy lepsie ostat v rovnakej banke aj s vyssim urokom ak uz mas za sebou viac rokov splacania nakolko pri refinance zacinas odznova. A este to ma kazda banka uplne individualne. VUB to mala najviac na faka, prima ovela lepsie. Aktualne mame kratko Unicredit tak neviem povedat, nevidel som splatkovy kalendar a pomery splatky.
pomer úrokov ku splátke istiny nie je lineárna funkcia, ale nie nejako dramaticky nelinearna
Úroky sú vždy na začiatku najväčšie, lebo ako už bolo napísané platia sa z najvyššej istiny a áno v čase sa zmenšuje
Je ale blud, že na začiatku musí byť úrok vyšší ako splátka istiny, to sa deje pri aktuálnych útokoch
Pri starých úrokoch alá 1% výška úroku na začiatku splácania pri typickej hypotéke na 30r dosahuje zhruba 25% výšku mesačnej splátky a samozrejme v čase klesá
Pokračujeme, každá banka to má rovnako pri rovnakom RPMN výjde splátka, pomer úroku k splátke istiny v každej banke rovnako
Poďme na ďalší mýtus, pri refinancovaní ak rátame, že prenášame úver z banky do banky, alebo Refix a ostane rovnaké RPMN, nerátame poplatky za prenesenie(väčšinou umorí nová banka ak tam niečo také vznikne ale nemusí) tak mesačná splátka bude rovnaká a pomer úroku ku splátke istiny bude presne na tom istom bode kde sme skončili
A final, splátkový kalendár je súčasťou hypotekárneho úveru teda zmluvy a banka je povinná ti ju priložiť k hypotekarnej zmluve
btw mám úver v Uni a áno ani oni sa tejto povinnosti nevyhýbajú, ale keďže tam mali štrajkovú pohotovosť možno nové praktiky
môžeš kľudne nahlásiť na NBS
K tomuto: "Joe70 takže pri refixovaní sa ti plný úrok počíta z istiny, z ktorej si už pôvodný úrok na začiatku hypotéky platil vo vyššom pomere k splatenej istine? No to je horšie ako som si myslel. Jaže sa to nejako ešte alikvotne prepočítava a upravuje k už zaplateným úrokom..."
Áno, úver sa vždy (je jedno, či pri pokračovaní splácania, refixe, refinancovaní inde) spláca z dlžnej sumy (teda /nesplatenej/istiny+vypocitaneho uroku s daným percentom) požičanej na stanovený čas (zvycajne v mesiacoch, keďže splátky sú mesacne).
Teda je úplne jedno (pre účely ďalšieho výpočtu), koľko si splácal v minulosti, akú mal staru úrokovu sadzbu atď, proste ideš splatiť nesplatenych XYZ eur za NN mesiacov pri úrokovej sadzbe R%.
Treba si to hodiť do excelu (alebo inej úrokovej kalkulačky),
Scarinko, je to síce jednoduché (základná finančná matematika) ale 'linearne' to nie je
PS: yogisz niečo napísal zároveň, necitam už, dobrú noc
Počítal som rozmýšľal som a neoplatí sa ani dávať mimoriadne splátky. Je to síce moderné ale v skutočnosti svoje voľné aktíva podaruješ banke a nejako extra na tom nezískaš
Záver (teda ten môj ku ktorému som ako lajk došiel) 1. vyplatiť naraz a pôvodnú splátku dať do pravidelného investovania (na to ja ale nemám hotovosť) 2. platiť ďalej zvýšený úrok a potencionálne mimoriadne splátky dať do pravidelného investovania (čo robím)
Tak chod do banky/skontroluj zakon/zmluvu - pri skonceni fixacie im vratis naraz kolko chces (napr tolko ako by si vratil na extra splatkach do konca fixacie) a pokracujes s novym urokom len na zvysok istiny. Dovtedy tie kese mozes dat ako som napisal napr na sporiaci ucet. Na 99.9% to nebude problem takto spravit
Predcasne splatky pri uroku pod 1% su tiez nezmysel. Akciove investicie teraz davali desiatky percent rocne a ty namiesto toho, aby si zarabal davas peniaze banke. Plus inflacia je povedzme 5%, ty mas pozicane za 1%. Zarabas na tom 4% rocne (je to zlozitejsi vypocet, ale ilustracne to nechajme takto). A namiesto toho, aby si sa z toho tesil, predcasne splacas, oberas sa tym o tento zisk a tesi sa banka.
Bohati ludia maju tiez hypoteky. Aj firmy a staty si beru uvery. Lebo sa to oplati.
Bezny clovek sa toho naopak boji a snazi sa rychlo splatit. A preraba na tom, ty si ukazkovy priklad.
Pri tej sume co ti ostava splatit je v principe jedno, co urobis. Rozdiely budu minimalne, zvlast ak sa bojis. Ak budes kludnejsie spavat bez hypo, splat ju a mas pokoj a usmev na tvari. Ak chces usetrit par sto ci tisic eur, nahadz si vsetky scenare do kalkulacky a presne si vies nasimulovat, ktory bude vyhodnejsi, vratane toho, ako sa budr v case hybat vynos z akcii. Ale sam pises, ze si zainvestovany "dost" na tvoj vkus. Cize sa zase priklanas bud ku predcasnym splatkam, alebo uplnemu splateniu. Tak daj na pocit a bud spokojnejsi. To za tych par eur potencialneho zisku stoji, nie?
Zo zaciatku je vacsina mesacnej splatky tvorena urokmi a minimum ide na istinu a postupne sa ten pomer zmensuje az sa v urcitom case obrati.
Preto je vraj niekedy lepsie ostat v rovnakej banke aj s vyssim urokom ak uz mas za sebou viac rokov splacania ...
Ale tam nič lineárne nie je. Ten pomer sa mení ako si napísal. Ale funguje to podľa toho vzorca ako som napísal ja. On má úrok 1%, preto sa to zdá lineárne medzi dvoma splátkami a splátka úroku je nízka, väčšina ide na splátku istiny.
Pre názornosť ten istý príklad ale s úrokom 10% kde je to vidieť jasnejšie.
Hypotéka 100 tis, 10 rokov, 10% úrok.
Splátka 1 321,51 €
Prvá mesačná splátka pozostáva zo splátky úroku 100 000 x 10%/12=833.33€ a splátky istiny 1 321.51 - 833.33 = 488.18€
Druhá mesačná splátka pozostáva zo splátky úroku 99 511.82 x 10%/12=829.27€ a splátky istiny 1 321.51 - 829.27= 492.24€
Stá mesačná splátka pozostáva zo splátky úroku 25 362.08 x 10%/12 = 211.35€ a splátky istiny 1 321.51 - 211.35 = 1 110.16€
Sú drobné rozdiely medzi bankami, rôzne poplatky, k akému dňu sa počíta úrok etc. ale vzorec je v zásade vždy rovnaký. Pri rovnakej istine, dobe splácania a úroku (RPMN) je výška splátky +/- rovnaká a "dĺžka splácania v danej banke" nehrá žiadnu rolu.