Nechcel som zakladať minoritnú tému o hypotékach. Budúci rok mi končí druhá 5-ročnica aktuálne s úrokom 0,99%, čiže budem v polovici plánovaného splácania. Ide o to, že nerozumiem ako sa prepočítavajú nové splátky s novým úrokom (asi bude obligatórnych 4-5%) keďže istina sa postupne viac spláca ku konci hypotéky. Akože s novým úrokom sa znovu preúrokuje zostávajúca istina a znovu sa v úvode začnú splácať úroky, keď už som dosť úrokov v prvých 10 rokoch splatil a ostane mi iba 30% z istiny? Chápem princípu počítania úrokov, špecifík, jeho splácania počas doby novoposkytnutej hypotéky, len mi hlava neberie ako je to pri prehodnocovaní úrokov po rokoch splácania...
1) Ale ide mi o to, keďže úrok hypotéky budem mať asi tých 4-5%, uvažujem správne, keď tento rok dávam mesačne plných 1,5% zo zostávajúcej istiny do mimoriadnych splátok istiny a zvyšok istiny čo ostane nechám dobehnúť podľa pravidiel banky ďalších 10 rokov? Alebo sa spoliehať na to, že ďalších 5 rokov bude inflácia vyššia ako fixovaný úrok a mať hypotéku bude rovnako výhodné ako teraz (teda úročenie hypo pod infláciou).
2) Aj teraz nemám problém splatiť celú zostávajúcu istinu (vivat lacné byty na Orave pred 10 rokmi), ale to s poplatkami a pokutami od banky asi bude dosť nevýhodné aj keď to budem robiť na konci aktuálnej fixácie - skúsenosť nemám, ale tak predpokladám...
3) Alebo skrátiť dobu splácania z 20 rokov na 15 a tých posledných 5 rokov znovu zafixovať? Ale ak by som uvažoval že úročenie hypo bude stále nižšie ako inflácia, tak ani by asi nedávalo zmysel, či?
4) Radu - nesplácaj mimoriadne, ale investuj - poznám, investujem viac než dosť, tak uvažujem či by sa neoplatilo niečo riešiť s hypo, nemám existenčný problém, násobne vysoké úroky hypo mi nezruinujú rozpočet, tak nechcem bagatelizovať problémy bežných ľudí, rodín s deťmi s drahým bývaním v drahej lokalite. Teda možno im by sa viac hodili nejaké rady aj v tejto téme, ak by mal niekto niečo k veci
PS: ak moderátor nesúhlasí s novou témou, nech ju kľudne presunie napr. do "Investovanie - aby peniaze zarábali" kde som ju mal pôvodne rozpísanú.
1) Ale ide mi o to, keďže úrok hypotéky budem mať asi tých 4-5%, uvažujem správne, keď tento rok dávam mesačne plných 1,5% zo zostávajúcej istiny do mimoriadnych splátok istiny a zvyšok istiny čo ostane nechám dobehnúť podľa pravidiel banky ďalších 10 rokov? Alebo sa spoliehať na to, že ďalších 5 rokov bude inflácia vyššia ako fixovaný úrok a mať hypotéku bude rovnako výhodné ako teraz (teda úročenie hypo pod infláciou).
2) Aj teraz nemám problém splatiť celú zostávajúcu istinu (vivat lacné byty na Orave pred 10 rokmi), ale to s poplatkami a pokutami od banky asi bude dosť nevýhodné aj keď to budem robiť na konci aktuálnej fixácie - skúsenosť nemám, ale tak predpokladám...
3) Alebo skrátiť dobu splácania z 20 rokov na 15 a tých posledných 5 rokov znovu zafixovať? Ale ak by som uvažoval že úročenie hypo bude stále nižšie ako inflácia, tak ani by asi nedávalo zmysel, či?
4) Radu - nesplácaj mimoriadne, ale investuj - poznám, investujem viac než dosť, tak uvažujem či by sa neoplatilo niečo riešiť s hypo, nemám existenčný problém, násobne vysoké úroky hypo mi nezruinujú rozpočet, tak nechcem bagatelizovať problémy bežných ľudí, rodín s deťmi s drahým bývaním v drahej lokalite. Teda možno im by sa viac hodili nejaké rady aj v tejto téme, ak by mal niekto niečo k veci
PS: ak moderátor nesúhlasí s novou témou, nech ju kľudne presunie napr. do "Investovanie - aby peniaze zarábali" kde som ju mal pôvodne rozpísanú.
Mozno je to len mnou a vecernou hodinou, ale niektore casti sa mi dost tazko citali na pochopenie co sa vlastne pytas. A teda skusim takto:
* Na konci fixacie by si mal mat moznost splatit cely dlh bez pokut/vyraznych extra poplatkov. Tak funguje aj refinancovanie na konci fixacie. I.e., ak chces/vies splatit naraz, tak az so skoncenim fixacie
*Hypo sa vzdy pocita principialne ako istina*urok/12+istina/(pocet mesiacov do splatenia dlhu). I.e., ked ti skonci aktualna 0.99% fixacia (blahozelam), tak si mozes ist vybavit novu hypo s aktualnou ponukou (alebo splatit zvysok istiny) --> zoberu zostavajucu istinu, ty povies na kolko rokov (typicky by to bolo povodna dlzka hypo minus kolko rokov si uz splacal) a do kalkulacky len hodia novy urok
Funkciu v exceli/openoffice na pocitanie tohoto som sem daval aj nedavno, z mobilu sa mi to teraz nece moc hladat, ale nieco na tento sposob to je https://support.microsoft.com/en-us/office/pmt-function-0214da64-9a63-4996-bc20-214433fa6441
To co je "vyhodnejsie" (fixacia noveho uroku na x rokov, vs splatenie naraz, vs ficat bez fixacie....) ti uz neporadim, nakolko okrem aktualnych sadzieb (ktore ani neviem ake su, akorat sa mi zda ze klesaju uz, resp minimalne uz nestupaju?) zalezi aj/hlavne na "subjektivnych" faktoroch vnimania/podstupovania rizika. A okrem ineho, na to ani nemam licenciu, aj ked na nezistne rady asi licenc ani netreba
* Na konci fixacie by si mal mat moznost splatit cely dlh bez pokut/vyraznych extra poplatkov. Tak funguje aj refinancovanie na konci fixacie. I.e., ak chces/vies splatit naraz, tak az so skoncenim fixacie
*Hypo sa vzdy pocita principialne ako istina*urok/12+istina/(pocet mesiacov do splatenia dlhu). I.e., ked ti skonci aktualna 0.99% fixacia (blahozelam), tak si mozes ist vybavit novu hypo s aktualnou ponukou (alebo splatit zvysok istiny) --> zoberu zostavajucu istinu, ty povies na kolko rokov (typicky by to bolo povodna dlzka hypo minus kolko rokov si uz splacal) a do kalkulacky len hodia novy urok
Funkciu v exceli/openoffice na pocitanie tohoto som sem daval aj nedavno, z mobilu sa mi to teraz nece moc hladat, ale nieco na tento sposob to je https://support.microsoft.com/en-us/office/pmt-function-0214da64-9a63-4996-bc20-214433fa6441
To co je "vyhodnejsie" (fixacia noveho uroku na x rokov, vs splatenie naraz, vs ficat bez fixacie....) ti uz neporadim, nakolko okrem aktualnych sadzieb (ktore ani neviem ake su, akorat sa mi zda ze klesaju uz, resp minimalne uz nestupaju?) zalezi aj/hlavne na "subjektivnych" faktoroch vnimania/podstupovania rizika. A okrem ineho, na to ani nemam licenciu
, aj ked na nezistne rady asi licenc ani netreba
canopus aj to by bola možnosť, ale ak som chcel dobrú hypotéku a dobrú poistku tak som si to musel naštudovať a vybaviť sám. Lebo keď som to nechal na bankárov tak mi dali nejaký random produkt ktorý bol výhodný pre nich a nie pre mňa. Nakoniec neľutujem že som si ju zmenil na moje potreby, z tej poistky sa už zaplatila škoda vo vyššej sume ako zaplatím na poistnom za pár dekád rokov aj pri valorizácii hodnoty ceny bytu. S hypo to bolo jednoduchšie a viac v réžii bankárov, ale tiež som si to "vyšpekuloval" sám aby to bolo čo najviac výhodné pre mňa a nie pre banku, aj keď ju mám rád a som u nej od študentských čias (a kľudne, ak sa nič nezmení, budem do konca života). Aby si nerýpal, bankár a poradca je rozdiel, to viem, ale zatiaľ nemám nikoho takého
stanos4 ďakujem, pomohlo. Viem, píšem ako mongol Takže mi to vychádza, ak si budúci rok vybavím dobrý úrok, tak ideál bude kľudne čo najmenšiu istinu zafixovať len na 5 rokov a splácať hypo celkovo 15 rokov a mať to už z krku. V tomto prípade sa to celé neoplatí splatiť naraz a lepšie bude nechať tie peniaze prinajhoršom v menových dlhopisoch kým sú vysoké úroky ECB. Predpokladám, že tak zlý úrok vzhľadom na predpokladanú infláciu mi banka nedá aby sa mi oplatilo splatiť celú istinu. Verím si, že sa s nimi dohodnem ako verný a bezproblémový klient
Zatiaľ som sa nedokopal k životnej poistke, ale to je iná téma...
stanos4 ďakujem, pomohlo. Viem, píšem ako mongol
Takže mi to vychádza, ak si budúci rok vybavím dobrý úrok, tak ideál bude kľudne čo najmenšiu istinu zafixovať len na 5 rokov a splácať hypo celkovo 15 rokov a mať to už z krku. V tomto prípade sa to celé neoplatí splatiť naraz a lepšie bude nechať tie peniaze prinajhoršom v menových dlhopisoch kým sú vysoké úroky ECB. Predpokladám, že tak zlý úrok vzhľadom na predpokladanú infláciu mi banka nedá aby sa mi oplatilo splatiť celú istinu. Verím si, že sa s nimi dohodnem ako verný a bezproblémový klient Zatiaľ som sa nedokopal k životnej poistke, ale to je iná téma...
stanos4 "čo najmenšia istina" som myslel, že ak by som tento rok dával pravidelné mesačné mimoriadne splátky a "čo najrýchlejšie splatenie" som myslel skrátenie doby 20 rokov na 15 rokov a mať to z krku. Vlastne mi radíš to čo si aj ja myslím, hoc zvažujem trochu urýchliť splatenie hypo (preto moje otázky, či tento rok poctivo pravidelne splácať mesačne mimoriadne splátky, tie som už minulý rok trochu dával, ale tak hocijako nepravidelne).
Ad životná poistka: ak ťa rozumiem správne, tak ju stále nemám lebo mi neprišla výhodná pre tie isté dôvody čo spomínaš, len vzadu v hlave stále bol čertík, či sa na to znovu nepozrieť
Joe70 takže pri refixovaní sa ti plný úrok počíta z istiny, z ktorej si už pôvodný úrok na začiatku hypotéky platil vo vyššom pomere k splatenej istine? No to je horšie ako som si myslel. Jaže sa to nejako ešte alikvotne prepočítava a upravuje k už zaplateným úrokom...
Dik, aspoň mne ste pomohli, asi sa vykašlem na pravidelné mimoriadne splátky s jediným cieľom skresať istinu, zatiaľ som za niečo cez 2 roky nepravidelných mimoriadnych splátok dal 5000€ (čo je u mňa tak maximum čo som pôvodne k celej hypo chcel dať napriek všetkým výhodám "lacných peniazi"), ale to nebola priorita, keďže násobne viac šlo na sporiace a investičné účty.
Ad životná poistka: ak ťa rozumiem správne, tak ju stále nemám lebo mi neprišla výhodná pre tie isté dôvody čo spomínaš, len vzadu v hlave stále bol čertík, či sa na to znovu nepozrieť
Joe70 takže pri refixovaní sa ti plný úrok počíta z istiny, z ktorej si už pôvodný úrok na začiatku hypotéky platil vo vyššom pomere k splatenej istine? No to je horšie ako som si myslel. Jaže sa to nejako ešte alikvotne prepočítava a upravuje k už zaplateným úrokom...
Dik, aspoň mne ste pomohli, asi sa vykašlem na pravidelné mimoriadne splátky s jediným cieľom skresať istinu, zatiaľ som za niečo cez 2 roky nepravidelných mimoriadnych splátok dal 5000€ (čo je u mňa tak maximum čo som pôvodne k celej hypo chcel dať napriek všetkým výhodám "lacných peniazi"), ale to nebola priorita, keďže násobne viac šlo na sporiace a investičné účty.
stanos4 "čo najmenšia istina" som myslel, že ak by som tento rok dával pravidelné mesačné mimoriadne splátky a "čo najrýchlejšie splatenie" som myslel skrátenie doby 20 rokov na 15 rokov a mať to z krku. Vlastne mi radíš to čo si aj ja myslím, hoc zvažujem trochu urýchliť splatenie hypo (preto moje otázky, či tento rok poctivo pravidelne splácať mesačne mimoriadne splátky, tie som už minulý rok trochu dával, ale tak hocijako nepravidelne).
opakujem - myslim ze aj coilen nejaky random "terminak" aj na kratku dobu (<1r) nembudes mat problem zohnat s viac ako 1% urokom (som v zahranici, ale na mojom "neterminovanom" sporiacom ucte mam 1.5%). V principe sa ti teda vobec aleze vobec neoplati robit ziadne predcasne splatky s tvojim 1% urokom. Ked nic ine, najdi nejaky terminak, vidim ze aj csob ma >1%, daj to tam do +- doby ukoncenia fixacie, a zaplat vsetko ked ti skonci fixacia.
Alebo teda aj nie
a aby sa to nestratilo v preklade - extra splatky mozes "dohnat" aj pri skonceni fixacie - ked sa ti skonci fixacia, tak mozes splatit naraz celu hypoteku. Nemusis sa "trapit" s extra splatkami tento posledny rok fixacie.
no, alebo teda aj mozes
ale z financneho hladiska, kedze mas 1% urok na hypo, a tie peniaze vies "zurocit" velmi lahko s aspon 1.5%, tak si v minuse aspon toho 0.5%, a "uplne zbytocne", z financneho/splacania hypo pohladu. A uz by som hapal ze ked to teda riesis tuna, tak v tom minuse nechces byt. A taktiez je zjavne ze mas nejaku rozumnu financnu disciplinu, takze nejak sa o extra € na ucte nebojis ze ich prepijes...
chapem ze je to "zly pocit" mat pozicane peniaze, ale neboj, banka na tebe netratila. Akorat teraz na tebe nebude zarabat tolko co by mohla - a ked jej predcasne splatis uver, tak ona velmi rada zarobi tych extra 0.5+% co jej prenechas. Pozeraj na to ako na redistribuciu bohatstva - ako "chudobny" clovek si si pozical (aj) od bohatych, na svoje byvanie v case nizkych urokov. Inflacia teraz zariadi, ze cast splatok sa ti vrati/moze vratit, a teda bohati budu menej bohati
no, alebo teda aj mozes
ale z financneho hladiska, kedze mas 1% urok na hypo, a tie peniaze vies "zurocit" velmi lahko s aspon 1.5%, tak si v minuse aspon toho 0.5%, a "uplne zbytocne", z financneho/splacania hypo pohladu. A uz by som hapal ze ked to teda riesis tuna, tak v tom minuse nechces byt. A taktiez je zjavne ze mas nejaku rozumnu financnu disciplinu, takze nejak sa o extra € na ucte nebojis ze ich prepijes...
chapem ze je to "zly pocit" mat pozicane peniaze, ale neboj, banka na tebe netratila. Akorat teraz na tebe nebude zarabat tolko co by mohla - a ked jej predcasne splatis uver, tak ona velmi rada zarobi tych extra 0.5+% co jej prenechas. Pozeraj na to ako na redistribuciu bohatstva - ako "chudobny" clovek si si pozical (aj) od bohatych, na svoje byvanie v case nizkych urokov. Inflacia teraz zariadi, ze cast splatok sa ti vrati/moze vratit, a teda bohati budu menej bohati
milos21 máš pravdu, že píšeš zložito;) ale nevadí
K tomuto: "Joe70 takže pri refixovaní sa ti plný úrok počíta z istiny, z ktorej si už pôvodný úrok na začiatku hypotéky platil vo vyššom pomere k splatenej istine? No to je horšie ako som si myslel. Jaže sa to nejako ešte alikvotne prepočítava a upravuje k už zaplateným úrokom..."
Áno, úver sa vždy (je jedno, či pri pokračovaní splácania, refixe, refinancovaní inde) spláca z dlžnej sumy (teda /nesplatenej/istiny+vypocitaneho uroku s daným percentom) požičanej na stanovený čas (zvycajne v mesiacoch, keďže splátky sú mesacne).
Teda je úplne jedno (pre účely ďalšieho výpočtu), koľko si splácal v minulosti, akú mal staru úrokovu sadzbu atď, proste ideš splatiť nesplatenych XYZ eur za NN mesiacov pri úrokovej sadzbe R%.
Treba si to hodiť do excelu (alebo inej úrokovej kalkulačky),
Scarinko, je to síce jednoduché (základná finančná matematika) ale 'linearne' to nie je
PS: yogisz niečo napísal zároveň, necitam už, dobrú noc
K tomuto: "Joe70 takže pri refixovaní sa ti plný úrok počíta z istiny, z ktorej si už pôvodný úrok na začiatku hypotéky platil vo vyššom pomere k splatenej istine? No to je horšie ako som si myslel. Jaže sa to nejako ešte alikvotne prepočítava a upravuje k už zaplateným úrokom..."
Áno, úver sa vždy (je jedno, či pri pokračovaní splácania, refixe, refinancovaní inde) spláca z dlžnej sumy (teda /nesplatenej/istiny+vypocitaneho uroku s daným percentom) požičanej na stanovený čas (zvycajne v mesiacoch, keďže splátky sú mesacne).
Teda je úplne jedno (pre účely ďalšieho výpočtu), koľko si splácal v minulosti, akú mal staru úrokovu sadzbu atď, proste ideš splatiť nesplatenych XYZ eur za NN mesiacov pri úrokovej sadzbe R%.
Treba si to hodiť do excelu (alebo inej úrokovej kalkulačky),
Scarinko, je to síce jednoduché (základná finančná matematika) ale 'linearne' to nie je
PS: yogisz niečo napísal zároveň, necitam už, dobrú noc
stanos4 plne si uvedomujem, že teraz sa mi neoplatí pri tak nízkom úroku extra splácať, tie minulé som robil pri plnej znalosti tejto veci/pravidla Ja som uvažoval do budúcna, či pri čiastočnom znížení istiny si nepomôžem, keď budúci rok začiatkom leta budem mať už isto vyšší úrok. Uvažoval som ako píše Yogisz keď som mal voľné financie po všetkých tých presunoch na investičné účty a rezervnom sporení na sporiacom (ktorého som polku koncom minulého roka vložil do menových dlhopisov vo Finaxe a možno tak učiním aj tento rok, lebo zatiaľ nemám plánovaný výdavok), že si aspoň trochu znížim zadlženie keď môžem. Investovať lepšie by som ich vedel, ale už som nechcel úplne komplet všetky financie investovať do rizika
Ja som uvažoval do budúcna, či pri čiastočnom znížení istiny si nepomôžem, keď budúci rok začiatkom leta budem mať už isto vyšší úrok. Uvažoval som ako píše Yogisz keď som mal voľné financie po všetkých tých presunoch na investičné účty a rezervnom sporení na sporiacom (ktorého som polku koncom minulého roka vložil do menových dlhopisov vo Finaxe a možno tak učiním aj tento rok, lebo zatiaľ nemám plánovaný výdavok), že si aspoň trochu znížim zadlženie keď môžem. Investovať lepšie by som ich vedel, ale už som nechcel úplne komplet všetky financie investovať do rizika 
